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マンション管理士・管理業務主任者資格取得Navi

管理規約とはどんなもの?

管理規約とは

管理規約とは、ずばり「マンションの憲法」と呼ばれている程、マンションには必ずなくてはならないルールブックです。管理組合の組織運営から組合員の行動規範、お金の処理の方法等、マンションライフをおくる上での約束事項が網羅されています。

株式会社に例えると定款にあたるようなイメージですが、世の中に法令があって社会の秩序が保たれているように、マンションにも管理規約に定められているような決まり事があってはじめて快適な暮らしをすることができるのです。

 

管理規約のおよぶ範囲

管理規約は、区分所有者である組合員だけでなく、その家族や同居人、賃貸借契約等によって区分所有者から部屋を借りている賃借人等の占有者までその効力はおよび、拘束されることになります。
勿論、売買契約で中古のマンションを新たに購入した特定承継人も規約に記載されている事項を遵守することになります。

管理規約の成立

マンションには管理規約というルールブックがあることは分かりましたが、それではいったいつの時点で管理規約は成立するのでしょうか。

自分のマンションのルールになりますので、組合員皆で話し合って守るべき内容を決めるのが民主的なやり方のような気がしますが、50戸も100戸もあるようなマンションだと、いきなり見ず知らずの大勢の人とルールの内容をまとめることはできないのが普通です。

そのため、新築分譲のマンションの場合は分譲主が予め管理規約を作成し、マンションを購入すると同時にそのマンションの管理規約を承認してもらうというやり方が行なわれています。つまり販売時に、管理規約の承諾書・承認書・同意書というような書面を購入者から取得し、区分所有者(組合員)の全員の同意をもって成立されるのです。昔は1枚の紙に購入者全員の署名・捺印があったようですが、最近では個別に書類を取得して、全員分とりまとめたものを管理規約の原本としているケースが見受けられます(管理組合の成立とよく似ていますので、こちらも参考にして下さい)。

当然、後から管理規約の内容を変更することも可能ですが、法律で定められていて変更することができない内容と、任意に変更することができる箇所があります。

例えば管理規約の内容を一部変更をする場合の手続きは、「区分所有者総数及びその議決権総数の3/4以上の承認(特別決議)」が必要とされていますが、この内容は法律(区分所有法第31条)で定められていますので、要件を緩和するような変更はできません。

【区分所有法】
第31条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
2 前条第2項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の1を超える者又はその議決権の4分の1を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

管理規約の構成

管理規約は、マンションの決まり事の骨子が記載されています。ここでは基本的な組織運営等の事柄が定められており、日常生活的な取り決めや管理規約で定められていない詳細は「使用細則」で個別具体的に定めるのが一般的です。
新築分譲マンションでは、購入時に「管理規約集」を渡されることがありますが、これは主に「管理規約から成る部分」と、「使用細則から成る部分」をまとめた資料です。

例えば、ペットが飼育できるマンションの場合ですと、ペットを飼育するためのルールを定めないといけません。どのような種類の動物を何匹飼育しても良いのか、また、やってはいけないことはどんなことか等々の具体的な飼育条件については、詳細を使用細則にまとめることになります。

使用細則は一般的には普通決議(出席組合員の議決権の過半数)で作成・変更できますので、管理規約は必要最低限の重要なことを定め、細かい実運用的なルールは使用細則で定めるのです。イメージできたでしょうか?

ポイント!  管理規約 > 使用細則

標準管理規約とは

標準管理規約とは、国土交通省が作成している管理規約のガイドライン(標準モデル)です。条文に加えて、本文の後にコメント(解説)も記載されており、非常に参考になる資料となっています。

標準管理規約の歴史を振り返ってみますと、新たな法整備やマンションの状況等の時代の変化に応じて、これまでに4度の改訂がなされてきています。

昭和57年以前なしガイドラインがなかったため、分譲主がオリジナルの管理規約を作成し、十分な内容となっていない場合もあり問題があった。
昭和57年作成「中高層共同住宅標準管理規約」の作成。
昭和58年改訂区分所有法の改正による改訂
平成9年改訂単棟型に加え、団地型、複合用途型を作成。その他、専有部分の面積が様々あるタイプのマンションが普及してきたことから、議決権の計算方法を一住戸一議決権から専有部分の面積に応じて議決権数を定めるような規定を設けたこと等の改訂がある。
平成16年改訂マンション管理適正化法等の施行等に伴う改訂。名称も「マンション標準管理規約」となる。
平成23年改訂役員のなり手不足等の課題への対応(役員の資格要件の緩和)を行うこと等が主な改訂内容。
(1)執行機関(理事会)の適正な体制等の確保
(2)総会における議決権の取扱いの適正化
(3)管理組合の財産の適切な管理等
(4)標準管理規約の位置づけの整理

参照:中高層共同住宅標準管理規約の改正について(平成16年1月23日)
参照:マンション標準管理規約の改正について(平成23年7月27日)

区分所有法と標準管理規約の違い

Q:区分所有法と標準管理規約の違いは?比較すると・・・
A:区分所有法は法律であり、標準管理規約は管理規約の標準的なモデルです。

 

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