共用部分とは？
共用部分とは、専有部分を除いた全ての建物の部分や専有部分に属しない建物の附属物、附属の建物であり、この共用部分は区分所有者みんなの共有の財産となります。
共用部分（共有の財産）を列挙してみますと、例えば、マンションの階段や廊下、屋上やエレベーター等、比較的簡単にイメージできるものがあります。
さて、この共用部分ですが、その性質により大きく分けて2つに細分化されます。
①法定共用部分
②規約共用部分
まず、法定共用部分ですが、こちらはみんなで利用することが明白な所を指します。左記の例でいくと、階段や廊下。こういった建物の部分については、誰でも間違いなく共用部分であることが分かります。
一方、規約共用部分とは、マンションの管理人室や集会所（集会室）のように、一見すると専有部分になりかねない所を言います。そのため、規約共用部分は共用部分であることを登記しておかないと第三者に対抗することができないのです。（管理人室等を売買することは、よっぽど悪意があるか、勘違いしたかしかないと思いますが・・・）
決まりでは、こういうことになっています。
法定共用部分（廊下、屋上等）については、そもそも登記する必要もありませんし、登記することも出来ないのです。
ポイント 規約共用部分は登記しないと第三者に対抗できない
【区分所有法】
第二条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
第四条 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
２ 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。
【改正マンション標準管理規約（単棟型）】
第２条 この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
五 共用部分区分所有法第２条第４項の共用部分をいう。
第８条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。
別表第２ 共用部分の範囲
１ 玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、電気室、機械室、パイプスペース、メーターボックス（給湯器ボイラー等の設備を除く。）、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ、屋上テラス、車庫等専有部分に属さない「建物の部分」
２ エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、火災警報設備、インターネット通信設備、ケーブルテレビ設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、塔屋、集合郵便受箱、配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」
３ 管理事務室、管理用倉庫、集会室及びそれらの附属物
専有部分と共用部分との境界はどこ？
専有部分と共用部分の違いについては、理解いただけたでしょうか。
次に疑問なのは、それでは専有部分と共用部分の境目は、いったいどこか！？ということです。
これについては、一般的には次の３パターン（３説）があり、また、改正マンション標準管理規約にもコメントがついてますので、こちらも参考にしてみて下さい。
①内法説（うちのりせつ）
読んで字の如くです。内側の法（のり）。ヤフーの辞書で「法」を調べると、『５基準とする長さ。尺度。差し渡し。寸法。「内―」土木工事で、切り土・盛り土などの斜面の傾斜。また、その斜面。距離。道のり。』となってました。。つまり、壁や天井等に囲まれた空間だけが専有部分で、それ以外のところ（壁や天井自体、壁や天井の表面等）は全て共用部分であるという説です。③の上塗り説とやや似てます。室内のクロスが共用部分とは思えないのですが・・・。
②壁心説（へきしんせつ）
こちらも読んで字の如く。壁の中心を境に専有部分と共用部分を分けますよ～、といった説です。つまり、壁の中心までが専有部分となります。壊れた時大変そうですね。
③上塗り説（うわぬりせつ）
これは①の変形で解釈します。壁や天井の表面は専有部分だけど、躯体部分（コンクリート）は全て共用部分という説です。
【改正マンション標準管理規約（単棟型）】
第１０条各区分所有者の共有持分は、別表第３に掲げるとおりとする。
【マンション標準管理規約（単棟型）コメント】
第10条関係
① 共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算（界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）によるものとする。
② 敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。なお、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。
